"Una sofisticación en el delito": la Ciudad de México suma más de 32.000 víctimas de despojo en ocho años

Una mirada a los datos

Durante casi ocho años, entre el 1 de enero de 2018 y el 26 de noviembre de 2025, se abrieron 31.045 carpetas de investigación por el delito de despojo en la capital mexicana, según datos de la Fiscalía General de Justicia de la Ciudad de México obtenidos por Sputnik.

La mayoría de las indagatorias se concentran en la alcaldía Iztapalapa (oriente), con 4.428 casos; le sigue Cuauhtémoc (centro), con 3.515 y, en tercer lugar, Gustavo A. Madero (norte), con 3.323. Tlalpan (sur) registra 2.513 carpetas, mientras que, en el quinto puesto, Benito Juárez (centro) suma 2.024.

Con 4.447 carpetas, el período con mayor registro de denuncias es el 2021, que corresponde al segundo año de la pandemia de COVID-19. Desde entonces, la incidencia de este delito ha mostrado una tendencia a la baja, con 4.039 casos en 2022, 3.879 en 2023, 3.633 en 2024 y 3.484 en 2025.

En el período analizado, 32.701 personas fueron víctimas de despojo en la Ciudad de México, de las que 15.495 son hombres (47,38%) y 14.927 (45,65%) mujeres. Del total, casi dos de cada 10 víctimas (18,76%) son adultos de 60 años o más, incluida una mujer de 99 años que en 2024 fue despojada de su vivienda en la alcaldía Cuauhtémoc.

El mapa del despojo en Ciudad de México - Sputnik Mundo

¿Baja del delito?

Arturo Aparicio

Que las denuncias hayan disminuido no quiere decir que, necesariamente, el delito de despojo haya registrado una caída, ya que las personas no acuden a las autoridades por falta de confianza, considera en entrevista con Sputnik Arturo Aparicio, abogado del Frente Antigentrificación, un colectivo ciudadano que lucha contra el desplazamiento de habitantes locales, el encarecimiento de la vivienda y la turistificación impulsada por la especulación inmobiliaria.

"La gente va al Ministerio Público y no le quieren levantar la denuncia y los casos en los que [las personas] se enteran de que les han levantado denuncias, no están avanzando, entonces no insisten", señala el litigante.

La cifra negra de delitos no denunciados en México es superior al 90%, según la última Encuesta Nacional de Victimización y Percepción sobre Seguridad Pública (ENVIPE) 2025.

Otro factor que desalienta las denuncias, dice Aparicio, es que "hay una sofisticación en el delito de despojo" mediante presunto fraude procesal, en el que participarían notarios, abogados, servidores públicos, personal de las fiscalías y hasta de los tribunales que, tras identificar predios vulnerables, fabricarían juicios de desalojo para hacerse de ellos con una orden judicial.

"Si alguien se encuentra en una situación [de estas características], es difícil abrir una denuncia penal, porque hay todo un entramado legal que se hizo de manera preventiva por la gente que cometió el delito y la [víctima], aunque quiera ir a las fiscalías, no tiene los elementos para poder levantar una denuncia", destaca el abogado.

🇲🇽🏘️ "Una sofisticación en el delito": la Ciudad de México suma más de 32.000 víctimas de despojo en ocho años

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— Sputnik Mundo (@SputnikMundo) August 18, 2026

¿En qué consiste el despojo?

El despojo es un delito patrimonial que ocurre cuando se ocupa un inmueble ajeno, se hace uso de él o se impide su disfrute material, según el artículo 237 del Código Penal local.

En 2025, el Congreso de la Ciudad de México aprobó incrementar la pena mínima de cinco a seis años y la máxima de 10 a 11 años a quien ocupe una edificación por medio de violencia física o moral, engaño, simulación de actos jurídicos, suplantación de identidad o de forma furtiva.

La pena por este delito incrementa de siete a 11 años cuando se comete contra personas mayores de 60 años, con discapacidad, menores de edad o pertenecientes a alguna comunidad indígena, así como contra mujeres embarazadas, alcanzando sentencias de hasta 22 años.

Rodolfo Uriel Ibarra Martínez

En un diálogo con Sputnik, el integrante del Bufete Jurídico del Departamento de Derecho de la Universidad Autónoma Metropolitana (UAM) Azcapotzalco, Rodolfo Uriel Ibarra Martínez, distinguió que, mientras que el despojo es un crimen, el desalojo responde al cumplimiento de sentencias relacionadas con la terminación o la falta de pago de un contrato de arrendamiento, conclusión de préstamos o comodatos y hasta puede estar relacionado con hipotecas.

Para que un juez llegue a una resolución de este tipo, precisa el experto, la ley establece que se debe iniciar un procedimiento legal, notificarlo a la parte afectada, seguir las etapas procesales —como el desahogo de pruebas— y respetar el debido proceso.

Lineamientos legales

Una vez que un juez dicta una sentencia, la persona demandada tiene derecho a darle cumplimiento voluntario entre cinco y 10 días después, según sea el criterio del juez. Si transcurrido dicho período la parte afectada se niega a desocupar el inmueble, el demandante puede solicitar el cumplimiento forzoso de la sentencia, explica Ibarra Martínez.

No obstante, puntualiza que, incluso en el cumplimiento forzoso, se tienen que seguir lineamientos legales, empezando por la notificación por parte de un actuario del juzgado, que debe identificarse y comunicar a los habitantes del inmueble que se llevará a cabo un desalojo. Mientras que, si se hará uso de la fuerza, esta debe ser "debidamente ordenada por un juez competente".

"A pesar de que se haga uso de la fuerza pública, tendrá que haber proporción, si es que existen menores de edad, personas adultas mayores o personas con discapacidad (...) Si hay menores de edad, tiene que estar presente el DIF [Sistema Nacional de Desarrollo de la Familia] en el momento del desalojo. Si hay personas mayores, tiene que haber una institución adecuada para el cumplimiento [de la orden]", destaca.

Si lo anterior no se garantiza, ahonda el experto, las autoridades "estarán violando diferentes derechos humanos, lo que daría pie a medios de impugnación".

Desalojo o despojo: ¿en qué se diferencian?

El abogado señala que, en muchos casos, se observan grupos de cargadores o personas encapuchadas que desalojan edificios completos, vecindades o casas habitación. "Son grupos que se dedican a adueñarse de propiedades, al desalojo forzoso con armas [y otras formas de violencia], para forzar a las personas a que desalojen su vivienda y apropiarse [del inmueble]".

En palabras de Ibarra Martínez, esta problemática, que afecta con especial énfasis a la Ciudad y el Estado de México, no es producto de sentencias de desalojo ordenadas por un juez, "sino que son bandas o grupos" especializados en estas acciones que constituyen un delito.

César Cravioto, secretario de Gobierno y titular del Gabinete contra el Despojo, asegura a Sputnik que existen varios modus operandi para realizar los despojos. Por ejemplo, cuando "llegan con uso de la violencia y sacan literalmente de su vivienda a quien la habita". En otros casos, dice, una persona sale de su casa, ya sea para trabajar o acudir a sus actividades cotidianas y, al regresar, "ya hay candados y ya cambiaron las chapas", por lo que ya no puede ingresar al domicilio.

Otra forma es cuando los inmuebles o viviendas están deshabitados, aunque tengan un propietario que "se da sus vueltas, a ver cómo está su terreno, su inmueble" y, "un día que se da su vuelta, ve que ya le cambiaron la chapa, los candados, las puertas".

"Vemos distintas formas de llevar a cabo este delito y, ahora en el Gobierno de la Ciudad de México, de Clara Brugada, (...) empezó a salir el tema y se tomó la decisión de hacer un gabinete para trabajar de manera muy coordinada la Fiscalía, la Secretaría de Gobierno, el Registro Público de la Propiedad, Poder Judicial, Secretaría de Seguridad Ciudadana, para resolver estos temas de despojos", sostiene.

Desalojo de comunidades otomíes de un edificio en Ciudad de México (archivo) - Sputnik Mundo

Crecen los desalojos en la capital

María Silvia Emanuelli

Sobre los desalojos, María Silvia Emanuelli, coordinadora regional para América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC-AL), que aboga por el derecho a la vivienda y la justicia social, compartió en charla con este medio que, desde el Gobierno de Miguel Ángel Mancera (2012-2018), el número de desalojos se ha incrementado de forma significativa en la capital del país latinoamericano.

Entre 2018 y 2025, en promedio se realizaron 6,87 desalojos diarios dictados por una sentencia de jueces tras juicios civiles, arrendatarios y mercantiles, según datos del Poder Judicial de la Ciudad de México obtenidos por Sputnik a través de una solicitud de transparencia.

"En ese momento, se identificó una serie de corruptelas que involucraron a actores de todo tipo, varios institucionales y, desde ese momento, empezamos un mapeo y una reconstrucción; solicitamos datos oficiales, pero no existe un mapa o un registro de desalojos", comparte Emanuelli.

"Aun cuando el Tribunal de Justicia de la ciudad es el único en toda la República que da estadísticas de los desalojos judiciales, tanto inquilinarios como otros, quedan fuera los desalojos que no pasan por los tribunales, que son debido a presiones o despojos", continúa.

En ese sentido, la experta comenta que hay casos en los que una persona puede retener una propiedad injustamente, pero el dueño la recupera. "Esto no es un despojo, simplemente es volver a hacer cuadrar las cosas", dijo. Sin embargo, precisa que "muchas veces se están dando sustituciones entre propietarios supuestos y reales, o poseedores supuestos y reales, a partir de documentos falsificados".

Emanuelli ofreció como ejemplo el caso de los edificios que no están escriturados, pero que, a pesar de ello, son habitados por personas que podrían haber dejado de pagar la renta debido a que el propietario falleció y no se concluyeron los trámites sucesorios.

Un manifestante quema una efigie del presidente de Estados Unidos, Donald Trump, en el Parque México, alcaldía Cuauhtémoc, durante una protesta contra la gentrificación, ya que el aumento de trabajadores remotos ha elevado los precios y la demanda de vivienda en barrios como Condesa y Roma, en la Ciudad de México, el viernes 4 de julio de 2025. (Foto AP/Jon Orbach) - Sputnik Mundo

El caso de República de Cuba 11

Un caso que ilustra la sofisticación del fraude procesal, según dijo Arturo Aparicio, es el desalojo del edificio ubicado en la calle República de Cuba 11, en el Centro Histórico de la capital mexicana, que se realizó el 27 de agosto de 2025 y afectó a más de 20 familias, en su mayoría adultos mayores.

El abogado, que representa legalmente a los inquilinos desalojados de dicho predio, relata que, tras la muerte del propietario en 1992, el inmueble quedó intestado y sin herederos conocidos. Sin embargo, afirma, la inmobiliaria que estaba a cargo de la administración siguió cobrando la renta por casi 30 años —hasta 2018— e incluso renovó varios contratos sin tener derechos de propiedad.

En 2018, la firma notificó a los inquilinos que ya no cobraría la renta y se mudaría a otro domicilio, tras lo que los vecinos decidieron constituir una asociación civil para el cuidado y mantenimiento del edificio, en donde siguieron viviendo. Además, decidieron retomar un proceso iniciado en la década de 1990, poco antes de la muerte del dueño, para comprar sus departamentos.

Durante los años que transcurrieron, dice el abogado, hubo departamentos que se quedaron vacíos por diversas causas, hasta que "un tercero", al que nadie conoce, le vendió el predio a otra persona...

Juicio contra un muerto

Dicho comprador habría regularizado el edificio entre 2016 y 2017 con ayuda de un notario con sede en Tizayuca, en el estado aledaño de Hidalgo (centro), tras un juicio que supuestamente se llevó a cabo contra una persona muerta. Luego, el mismo notario —que actualmente se encuentra preso por fraude procesal— habría realizado una segunda escritura que sirvió para vender el predio a otra persona que, a su vez, lo revendió a tres personas.

De acuerdo con Aparicio, dos de dichas compraventas no se concluyeron en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México, aunque una fue avalada por un notario. Mientras que la tercera y última —que tampoco aparece en el registro— se utilizó en el juicio tras el que se ordenó el lanzamiento, que es como se conoce al acto judicial mediante el que la autoridad fuerza la desocupación del inmueble.

"Cuando llega la orden de desalojo, que fue el año pasado, llega de un juicio al que nunca fueron llamados [los inquilinos]. Y el desalojo no es por deber rentas, no es por invasión, no es por alguna cuestión civil o penal, sino porque el predio fue vendido a un tercero por una persona [a la] que no conocen los inquilinos, vendido a otra persona que tampoco conocen", expone Aparicio.

"Se supone que llevaron un juicio en Tizayuca, Hidalgo, pero ese juicio no lo hemos podido rastrear (...), sabemos [de la supuesta existencia] porque en la primera escritura de propiedad en los asientos registrales se hace referencia a ese juicio", abunda.

Se ordena el desalojo, pero sin escrituras...

Ahora bien, el litigante señala que el Código Civil capitalino establece que no se pueden afectar a terceros hasta que una propiedad esté inscrita en el registro público a nombre del nuevo propietario. Pero hasta la fecha, sostiene, la última compradora no ha podido escriturar el inmueble "y lo que le toca al notario —no al juez— es revisar esos papeles al momento de" avalar las escrituras.

En ese sentido, "lo que hizo mal el juzgado es que ordenó el desalojo sin escrituras de propiedad. Eso está prohibido por la ley. Ya que tienes las escrituras, ahora sí puedes ordenar el desalojo", explica Aparicio.

"Pero, aun así, si hay inquilinos, se tiene que identificar y se les tiene que reconocer sus derechos como inquilinos, porque el Código Civil también señala que, aunque haya cambio de propietario, mientras existan inquilinos, el nuevo arrendador, que es el nuevo propietario, es al que le tienen que dar el pago de renta", agrega.

En caso de que el nuevo propietario desee concluir el contrato de arrendamiento, precisa, se tendrá que atener al procedimiento legal. Además, puntualiza que, "aunque se haya vendido el predio —que aquí fue un fraude—, ellos tienen el derecho de tanto".

El derecho de tanto permite que, antes de que la propiedad sea vendida a un tercero, los inquilinos tengan derecho a que se les venda a ellos, pero "nunca les ofrecieron eso, se les violaron varios derechos", explica Aparicio.

"Una crisis de vivienda": el trasfondo de estos delitos

Si bien cada alcaldía de la Ciudad de México posee características particulares, Aparicio, Ibarra Martínez y Emanuelli coinciden en que, detrás de los desalojos y los despojos, existen diversos factores, siendo los principales la crisis de vivienda y la especulación inmobiliaria.

"En los últimos años, hemos visto una crisis de vivienda, de asequibilidad de la vivienda principalmente, que tiene que ver con los altos costos que crecen muy por arriba del incremento de los salarios", subraya.

Y añade que, "como nunca antes", actores como fondos de inversión están "especulando con el precio de la vivienda" debido a que han encontrado en los inmuebles "uno de los activos más interesantes desde el punto de vista de las ganancias".

"Hoy el dinero que mueven las inversiones en bienes raíces es mayor al del oro (...). Esto explica también por qué los precios de la vivienda y del suelo no están bajando conforme baja la demanda", sostiene la experta.

Por su parte, Ibarra Martínez argumenta que el aumento sostenido de las rentas, la gentrificación y el incremento de los alquileres temporales a través de aplicaciones móviles son factores que impulsan y refuerzan la pugna por la vivienda.

El abogado de la UAM Azcapotzalco agrega que, desde la parte jurídica, la implementación del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares —vigente únicamente en Ciudad de México desde el 1 de diciembre de 2024— ha impulsado que los juicios sean orales y mucho más rápidos con el objetivo de que sean más eficientes. Lo anterior, explica el litigante, provoca que las sentencias resulten en un menor tiempo: "Eso ha impulsado mucho [el número de sentencias] y tiene que ver con un aspecto importante, que es la impartición de justicia un poquito más rápida", refiere.

Mientras que Aparicio comenta que el delito de despojo se ha sofisticado debido a la flexibilidad y vulnerabilidad del marco normativo, que permite que "gente con la suficiente preparación técnica y con las redes de poder y contactos pueda seguir haciendo esto".

"No solo es un tema de corrupción, es que también el diseño normativo está abierto para que este tipo de cosas sucedan", refiere el abogado del Frente Antigentrificación.

"Las mafias [dedicadas a este delito] identifican las vulnerabilidades de la norma y empiezan a hacer grupos de invasión y despojo", ahonda.

La urgencia de una reforma estructural

Ante la problemática, Aparicio resalta que es necesaria una reforma profunda que incluya a las fiscalías y tribunales, pues quienes se dedican a cometer este delito conocen las normas a cabalidad y, aunque estas no están diseñadas para el despojo, las utilizan a modo.

Ibarra Martínez, por su parte, reconoce que limitar las rentas con base en la inflación ha sido un paso importante. Sin embargo, insta a establecer mecanismos de transparencia en cuanto a los contratos de arrendamiento que den mayor certeza a los inquilinos, así como un órgano que vigile y contribuya a materializar los avances logrados.

"Si tú le preguntas a cualquier persona en la actualidad si le han respetado que el aumento de la renta sea solamente con base en la inflación, muy pocos te van a decir que sí, cuando ya está en la ley, en el Código Civil", destaca.

En tanto, Emanuelli remarca que el impacto de los desalojos y despojos, sobre todo cuando son violentos, es múltiple, ya que no solamente violan el derecho constitucional a la vivienda adecuada, sino que atentan contra la salud y la educación, entre otros aspectos básicos. Incluso, señala que "hay personas que han muerto poco después de un desalojo".

En ese sentido, la experta resalta que, por primera vez en mucho tiempo, las autoridades capitalinas están dando apoyos de renta en estos casos.

"Es una novedad y creo que, obviamente, hay que transitar hacia algo de más calado, realmente poder contar con una vivienda alternativa, pero sí creo que hay que reconocer estos cambios", destaca.

Sin embargo, argumenta que hace falta mayor coordinación interinstitucional; que los tribunales no se dediquen únicamente a velar por la propiedad privada, sino por el derecho a la vivienda adecuada, y que los jueces asuman el mismo trabajo, lo que incluye que contemplen aspectos como la presencia de personas vulnerables.

"No queremos reacciones únicamente después, pero esto lo puede hacer el tribunal, comprendiéndose como un tribunal de derechos humanos y no solo de garantía de la propiedad", refiere la coordinadora.

Y agrega que "una Procuraduría Inquilinaria sería una forma de reforzar la defensa de los pequeños propietarios y a la defensoría actual que ya existe, pero transitar hacia una justicia con mayor mediación del Estado".

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20:00 GMT 18.08.2026 (actualizado: 21:03 GMT 18.08.2026)