El virus se ceba con el ladrillo: el sector inmobiliario español se desploma

La profunda crisis económica generada por las condiciones de confinamiento que han paralizado buena parte de la economía durante prácticamente tres meses, ha provocado dudas en los inversores.

Como todas las crisis, esta también puede hacer bueno el dicho de a río revuelto, ganancia de pescadores. O lo que es lo mismo: sectores como el de la salud, el de los servicios telemáticos y el inmobiliario. El regreso a la normalidad (o entrada en la nueva normalidad, mejor dicho) puede restar incertidumbre al ánimo inversor, que puede encontrar un filón en el sector de la salud y los servicios sanitarios, pues se desea una producción autóctona e incluso inversión en I+D (España está implicada en proyectos de desarrollo de la vacuna contra esta enfermedad). Y la gestión de las residencias de ancianos durante la pandemia, sobrepasadas por la contingencia, tal vez provoque un auge de los servicios de atención a la tercera edad.

La multinacional española Grifols de servicios hospitalarios y farmacéuticos ha gozado de buenas sesiones bursátiles durante la crisis sanitaria, por ejemplo. Y la farmacéutica Almirall sustituirá en el Ibex-35 al grupo mediático Mediaset el próximo 22 de junio. Por otra parte, el comercio electrónico ha experimentado un crecimiento muy notorio durante la etapa de confinamiento, que lo afianza definitivamente.

El sector inmobiliario presenta buenas oportunidades de negocio una vez más, sobre todo si tiene lugar una corrección de precios tras el impacto de la crisis económica. Y por varias razones. El teletrabajo es una modalidad afianzada ahora definitivamente en las relaciones laborales, por lo que cabe esperar un abaratamiento de los inmuebles dedicados a oficinas. Las viviendas, y en especial las segundas residencias, pueden experimentar un alza en su demanda. Y la necesidad de desprenderse de activos inmobiliarios por un lado, y la financiación disponible en los bancos tras recibir liquidez de Europa por otro, pueden contribuir a una recuperación de este mercado.

El confinamiento como frenazo en seco

La etapa dura del confinamiento en España, durante el mes de abril y las dos últimas semanas de marzo, supusieron un desplome sin precedentes en el mercado inmobiliario: nunca antes se vendieron tan pocas casas como en abril de 2020.

Así se desprende los datos aportados por Consejo General del Notariado, que atestiguan que en abril sólo se firmó ante notario la compraventa de 14.459 inmuebles, lo que equivale a una caída del 71,3% con relación al mismo periodo del año anterior. Es la cifra más baja desde que se consignan estos datos. Hay que remontarse a 2013 para ver un número parecido, cuando en el peor año para la venta de viviendas (solo 306.061) se ejecutaban de media unas 25.000 operaciones al mes. En enero de 2013 se realizaron 14.674 operaciones, pero es un dato engañoso, ya que en diciembre de 2012 hubo una avalancha de compraventas con tal de aprovechar la vigencia de la deducción fiscal por adquisición de vivienda habitual, que desapareció el 1 de enero de 2013.

No obstante, la crisis económica que se atisbaba en el horizonte desde principios de año ya produjo unos números claros a la baja incluso antes de la llegada de la pandemia. En el mes de marzo (el país se confinó a partir del día 14) los notarios certificaron 32.332 operaciones de compraventa, un descenso del 36,5% respecto al mismo mes de 2019. La obra nueva no ha podido aprovecharse de las posibilidades online para su promoción: su desplome ha sido del 62,5%, con sólo 1.371 viviendas vendidas (en el mercado de segunda mano, los datos son 72,8% y 9.295 inmuebles, respectivamente).

Con todo, las ventas de obra nueva corresponden a compras realizadas entre 24 y 28 meses antes. Dado que el sector de la construcción ha seguido activo durante el confinamiento (a excepción de una semana), el impacto de la crisis sanitaria en la obra nueva será mucho menor.

Los precios y los préstamos

En general, el desplome de las ventas se cifra entre un 20% y un 40% en el total del año. Pero los precios no reflejan tal caída, de la cual se espera que produzca un reajuste en el mercado de segunda mano.

El precio medio por metro cuadrado en España ascendió en abril a 1.464 euros, lo que supuso un aumento del 3,3% interanual (en obra nueva el incremento fue del 2,5%). Por el contrario, la concesión de hipotecas ha experimentado una fuerte caída en abril (un 57,6%, y solo 11.201 préstamos). La caída atiende tanto a los préstamos para adquisición de vivienda (-57,2%) como para otros inmuebles (-63,3% interanual). La cuantía de una hipoteca media se calculó en abril en 144.988 euros. En comparación, enero de 2013 cerró con 4.913 préstamos. 

El ritmo se recupera

Los índices de la compraventa de inmuebles no sólo se estabilizan, sino que aumentan levemente durante la desescalada.

Según datos contenidos en un informe elaborado por UCI, entidad especializada en financiar la adquisición de viviendas y servicios relacionados, y de SIRA, organización que agrupa a los agentes inmobiliarios, en España ya se observa un mayor movimiento en el sector en las últimas semanas. Si durante el periodo de confinamiento seis de cada diez profesionales del negocio inmobiliario señalaban un descenso abrupto de las ofertas tramitadas, en la fase de desescalada casi el 30% habla ya de estabilización en este ámbito. Incluso se vislumbra cierto optimismo: el 25% espera un crecimiento moderado de la oferta y hasta un 10% aguarda un crecimiento medio en los próximos meses.

Las operaciones cerradas arrojan datos similares. El 35% de los profesionales consultados subraya ya una estabilización en este aspecto, un fuerte contraste con el 40% que antes aseguraba haber experimentado un descenso radical en las ventas. Además, un 20% estima que la tendencia mejorará a lo largo del año.

La incidencia del teletrabajo

La necesidad de trabajar desde casa durante el periodo de confinamiento, práctica que sigue extendida aun cuando ya ha acabado esta medida, puede también arrojar como consecuencia el abaratamiento de los locales explotados como oficinas.

"Las empresas reducirán gastos en inmuebles, tal previsión parece inevitable y lógica", apuntan a Sputnik desde Redpiso. Fuentes en esta inmobiliaria aseguran que "la previsión es un aumento de la oferta de locales y oficinas", que por una relación "de causa y efecto" se han quedado vacías y abaratarán su coste. "Aún no tenemos los datos precisos, pero la tendencia es esa".

La digitalización y el trabajo telemático, explican en Redpiso, es un factor que pese a la reducción de las visitas físicas a los inmuebles, ha mejorado su calidad. "Las visitas virtuales, con fotos de 360º, han supuesto un valor añadido para la labor inmobiliaria, ejerce de filtrado". El aumento de este tipo de visitas ayuda a conformar un perfil del potencial comprado, de veras interesado, aseguran, y que empieza a animarse de cara a las visitas presenciales. "Y en el tema de la financiación igual", señalan en esta inmobiliaria, con presencia en 15 comunidades autónomas. "Como no han podido acudir físicamente a los bancos, lo hacen a través de nuestra financiera".

La vuelta de los compradores

El estudio de UCI y SIRA también constata un cambio al alza en el número de personas interesadas en adquirir una vivienda. Si durante la cuarentena se apuntó un descenso de más del 50%, en la desescalada sólo un 10% de los profesionales inmobiliarios consigna tal caída.

El inversor extranjero también puede verse atraído por el mercado inmobiliario español. Precios más atractivos que en las principales ciudades europeas y ubicadas en lugares con sol y playa, son la base del interés del público británico o francés, que en el primer trimestre del 2020 ocuparon un 1,52% y 1,01% respectivamente del total de compraventa de viviendas en España, según los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España.

El Instituto de Valoraciones, que es una sociedad de tasaciones homologada por el Banco de España, estima que el objetivo de las inversiones inmobiliarias está cambiando. Por un lado, las viviendas de alquiler turístico podrían ver mermada su demanda ante la recuperación de otras alternativas, como el alquiler tradicional a medio y largo plazo. El cambio podría afectar en mayor medida a aquellos inversores que buscan un inmueble como negocio antes que a los que buscan una segunda residencia para vacaciones o para pasar su jubilación en España, quienes suelen priorizar la ubicación de estas en zonas de costa.